Vastgoedbeheerders krijgen steeds meer behoefte aan differentiatiemogelijkheden binnen hun beleid. Simpelweg omdat niet alle objecten op hetzelfde niveau onderhouden hoeven te worden en korte termijn veranderingen de lange termijn planning regelmatig beïnvloeden. De NEN 2767 speelt daarop in met onderhoudsniveaus voor het prioriteren van de meerjarenbegroting en -planning. Hoe kun je het vastgoedbeleid effectiever sturen met onderhoudsniveaus?
Net als in andere marktsectoren is het voor vastgoedbeheerders belangrijk zo goed mogelijk in te spelen op de behoeften van hun gebouw- of woninggebruikers, die tegenwoordig sneller veranderen. Verder heeft elk vastgoedobject een levenscyclus, waarbinnen de onderhoudskwaliteit kan variëren. Zo hebben bijvoorbeeld gebouwen of woningen die op de nominatie staan om te worden gesloopt geen onderhoud meer nodig, terwijl esthetische verbeteringen de waarde van te verkopen objecten aanzienlijk kunnen verhogen. Kortom een goed inzicht in de gebruikersbehoeften en levenscyclus van alle objecten vormen de benodigde fundering voor het differentiëren binnen het vastgoedbeleid.
NEN 2767 bevat een beleidsmatrix met risico-aspecten om zowel voor de korte als lange termijn vast te leggen welke onderhoudswerkzaamheden op welk kwaliteitsniveau nodig zijn. Daarmee is ook per object te differentiëren, omdat de uitstraling van een achtergevel bijvoorbeeld minder belangrijk is dan de voorgevel. In genoemde norm en vastgoedbeheersoftware die deze ondersteunt, worden drie niveaus gehanteerd. Het minimumniveau is toepasbaar voor een reactief beleid in de laatste vijf jaren van de exploitatieperiode. Het basisniveau garandeert een goede bruikbaarheid voor de bewoners of andere gebruikers, terwijl op het plusniveau vastgoedobjecten beter verhuur- en verkoopbaar zijn.
Het gebruik van genoemde onderhoudsniveaus voor de bepaling van het vastgoedbeleid en daarop gebaseerde meerjarenbegroting, leidt in ieder geval tot een betere afweging van beslissingen. Verder verhoogt het de effectiviteit van onderhoudswerkzaamheden, omdat de investeringen daarin op basis van meer invloedsfactoren dan alleen de technische staat worden beoordeeld. Uiteraard blijft het gebruik ervan maatwerk en spelen je eigen risicobeleving en mening over wat acceptabel is een rol, maar de subjectiviteit daarvan neemt af. Tenslotte kan ook software meehelpen om zowel je inzicht als de beleidssturing op basis van onderhoudsniveaus te verbeteren.
Jeroen Hagen is werkzaam als Senior Manager bij Brink.