Sinds begin dit jaar worden gebouwen en infrastructuren op basis van de nieuwe norm NEN 2767 Conditiemeting voor de Gebouwde omgeving geïnspecteerd. Wat zijn de voor- en nadelen van die inspecties en hoe kun je als objectbeheerder de kwaliteit en objectiviteit verder verbeteren?
In de nieuwe NEN zijn de voorschriften voor het objectief inspecteren van een gebouw, daarin gebruikte installaties en omliggende infrastructuur meer geïntegreerd. Een welkome ontwikkeling voor grote assetbeheerders en beleggers, die echter ook een grotere uitdaging oplevert om de kwaliteit en objectiviteit te verbeteren. Bij het uitbesteden en uitvoeren van NEN-conditiemetingen ontstaan in de praktijk namelijk nog regelmatig discussies over wat er geïnspecteerd moet worden en de beoordeling van bepaalde resultaten. Veroorzaakt door verschillen in interpretaties over vaktermen in de norm en gebruikte inspectiesoftware, zoals wat zijn de bouwdelen en -elementen? Maar ook wat heb ik aan een redelijke score van 3? Er zijn nog een aantal grijze gebieden bij het toepassen van NEN 2767.
NEN 2767 voorziet in een basismethode en -afspraken voor het objectief meten van de technische toestand van gebouwen, installaties en infrastructuur. Omdat die visueel wordt geïnspecteerd kan er altijd enige subjectiviteit insluipen. Als de achtergevel van een gebouw vies is of een scheur bevat, is dat in een aantal situaties minder erg dan bij de voorgevel. Maar hoe erg is het als de hele of slechts een halve voorgevel vies is? Verder is het belangrijk te weten wat de oorzaak is van elke beoordeling. Is bijvoorbeeld het hele dak vies, of zit er maar een klein lek in dat vergaande gevolgen kan hebben? Om de kwaliteit en objectiviteit van conditiemetingen te verbeteren is en blijft het noodzakelijk aanvullende beleids- en uitvoeringsafspraken te maken over mogelijk grijze gebieden.
Hoewel NEN 2767 voorziet in een gebrekenlijst, is het ook belangrijk aanvullende afspraken te maken over de maatregelen die genomen moeten worden om gebreken te repareren. Als bijvoorbeeld het glas van een raam kapot is of gescheurd, is dat eenvoudig en snel te vervangen zonder de conditie voor dat bouwelement te hoeven verlagen. Voor het begroten en herstellen van alle gebreken is het handig als je die met de beheersoftware eruit kunt filteren, in relatie tot de gewenste kwaliteitsniveaus. Zeker wanneer je als vastgoed- of infrastructuurbeheerder de uitvoering daarvan wilt uitbesteden op basis van een prestatiecontract. NEN 2767 is een waardevol hulpmiddel voor het objectief inspecteren van vastgoed, installaties en infrastructuur, maar aanvullende operationele afspraken blijven nodig.
Jeroen Hagen is werkzaam als Senior Manager bij Brink.